❔ 머릿말
부동산 대출과 관련해서 생소한 단어들이 아주 많습니다. 예를 들어 차주별, LTV, DTI, DSR 이런 것들입니다. 이러한 용어들에 먼저 알아보고 현재 시행되고 있는 대출규제에 대해서 알아보겠습니다.
🔎용어 정리
❔ 차주
네이버 사전엔 다음과 같이 정의 되어 있습니다.
-대주(貸主): 돈이나 물건을 빌려준 사람
-차주(借主): 돈이나 물건을 빌려 쓴 사람
즉, 대주는 시중 은행, 차주는 대출을 받는 사람입니다.
❔ LTV(주택 담보 대출 비율)
은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 금액 비율입니다. 이 때 적용되는 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료 근거로 합니다. LTV의 경우 담보대출이므로 연간 소득에 대한 정보를 포함되지 않아므로 LTV만 적용된다면 시세에 따라 받을 수 있는 대출이 달라집니다.
📢 주의사항
❔ DTI(총부채상환비율)
돈을 빌리는 사람의 소득에서 대출원금 상환액이 차지하는 비중입니다. 여기서 나오는 원리금이라는 용어는 원금에 이자가 포함된 형태를 말하는 것입니다. 기존에는 신규로 추가되는 원리금에 기존 대출이자만 포함하였지만, 신 DTI는 기존 대출 원금 상환액이 추가 되면서 기존보다 비율이 늘어나게 되었습니다.
- 기존 DTI: 신규 대출 원리금 + 기존 대출 이자
- 신 DTI: 신규 대출원리금 + 기존 대출 이자 + 기존 대출 원금 상환액
❔ DSR(총체적상환능력비율)
대출자가 1년 동안 갚아할 모든 종류의 채무 원리금을 연 소득으로 나눈 값입니다.
- DSR = 총금융부채원리금상환액 / 연소득
아래는 22년 3월 기준 계산식입니다.
현재 가지고 있는 대출 종류에 따라 각각 DSR을 계산한 후에 더하면 현재 자신의 DSR을 알 수 있습니다.
“부동산 계산기.com” 을 이용하시면 좀 더 쉽게 계산 할 수 있습니다.
📢 DSR 계산식
❗ 대출 종류에 따라 DSR 계산식이 다르며, 정책에 따라 변경되기도 합니다.
❗ 오피스텔은 비주택 담보 대출에 해당 됩니다.
🔎 현행 대출 규제(22’3)
DSR의 개념은 대출 규제 전부터 있었던 개념입니다.
돈을 빌려주는 입장에서는 돈을 갚을 수 있는 사람인지는 객관적으로 판단하기 위해 사용했었습니다.
다만 DSR규제 전에는 아래와 같이 DSR 비율이 규제전보다 훨씬 높았습니다.
- 제 1 금융권: 70% 에서 40%로 규제
- 제 2 금융권: 150% 에서 50%로 규제
한국에서 은행은 일반은행과 특수은행으로 나뉘는데, 일반은행은 8개의 시중은행과 6개의 지방은행으로, 특수은행은 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행, 농협, 수협의 5개로 나뉜다. 특수은행의 경우 이름만 봐도 알겠지만 농업 진흥이나 중소기업 지원 등 특수목적을 위한 은행이다. 흔히 제 1금융권이라고한다.
제 2 금융권은 은행이 아닌 모든 금융기관을 말하지만 보통 비은행이라고 하면 예금, 대출업무를 하는데, 제1금융권이 아닌 곳을 말한다. 대표적으로 상호저축은행, 신용협동기구(지역농협, 지역수협, 신용협동조합, 새마을금고, 산림조합)[1], 우체국예금, 종합금융회사가 있다. 가끔 대부업도 비은행에 포함시키기도 하지만 사채업자한테 예금하는 돌아이는 없으므로 대부분 대부업은 제외한다.
출처: 나무 위키
📢 1단계 차주별 DSR
1단계 차주별 DSR은 2019년 12월16일을 기준으로 합니다.
기본 내용은 투기지역 9억이상 아파트 구매 시 dsr 40%를 적용합니다.
2019년 12월16일 기준으로 이전에 모집 공고 난 아파트는 미적용입니다.
📢 2단계 차주별 DSR
2단계 차주별 DSR은 2021년 7월 1일을 기준으로 합니다.
기본 내용은 조정지역 6억이상 아파트 구매시 DSR 40%를 적용합니다.
2021년 7월 1일 기준으로 이전에 모집 공고 난 아파트는 미적용입니다.
📢 3단계 차주별 DSR
3단계 차주별 DSR은 2022년 1월1일을 기준으로 합니다.
기본 내용은 담보대출 상관없이 대출액 2억 이상일 경우 DSR 40%를 적용합니다.
2022년 1월1일 기준으로 이전에 모집 공고 난 아파트는 미적용입니다.
❗ 꼭 읽어보세요
차주별 DSR에 해당하지 않더라도 DSR 계산식은 항상 현재 기준입니다.
무슨 얘기인지 이해가 잘 안 되실 수도 있습니다. DSR 계산식은 정책에 따라 자주 바뀌기 때문에 이러한 문제가 발생합니다. 예를 들어 신용대출 DSR의 경우 아래와 같이 변경 되었습니다.
- 21.6.30. 이전: DSR 계산식 = (대출총액 / 10년 + 이자) / 연봉
- 21.7.1. 이후: DSR 계산식 = (대출총액 / 7년 + 이자) / 연봉
- 22.1.1. 이후: DSR 계산식 = (대출총액 / 5년 + 이자) / 연봉
연봉 5000만원, 신용대출 1억을 기준으로 계산해보겠습니다. 이자도 포함되지만 계산을 쉽게 하기 위해 편의상 제외하고 계산해보겠습니다.
- 21.6.30. 이전: DSR 20%
- (1억 / 10년) / 5000만원 = 20%
- 21.7.1. 이후: DSR 28.5%
- (1억 / 7년) / 5000만원 = 28.5%
- 22.1.1. 이후: DSR 40%
- (1억 / 5년) / 5000만원 = 40%
DSR 계산식이 바뀜에 따라 기존 20%에서 무려 40%로 증가 하였습니다.
만약 DSR 규제 대상이 아니여서 제1금융권 기준으로 DSR 70%까지 받을 수 가정해보겠습니다. 현재 DSR이 40%(연봉 5000만원, 신용대출 1억을 기준)가 되었으므로 받을 수 있는 대출은 DSR 30%에 해당하는 금액까지만 받을 수 있습니다. 자세히 계산은 해보지 않았지만, LTV 70%보다는 훨씬 적은 금액일 것입니다.
현재 생애 최초 주택 구입 시 LTV 80%까지 논의되고 있지만, 그 보다 DSR 계산식에 변화가 없다면 그 효과는 미미할 것으로 보입니다.
신용대출 DSR의 경우에도 계산식에 보면 대출 원금이 포함되어 있는데, 실제로 신용대출의 경우 일반적으로 이자만 납부하므로 원금이 포함되는 것은 불합리하다고 생각합니다. 또한 마이너스 통장의 경우에는 마찬가지로 갖고만 있어도 원금을 5로 나눈 값을 DSR로 차지 하므로 이 또한 불합리하다고 생각합니다.
이러한 불합리한 부분이 개선되었으면 좋겠습니다.
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